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Modificación de la división horizontal y estatutos, Desafectación elementos comunes

Formalmente, el Título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, nace con el otorgamiento de la escritura de división horizontal de la finca. La comunidad de propietarios, se puede constituir, entre otras cuestiones, siempre que se den los requisitos del artículo 396 del Código Civil, pudiéndose realizar en distintos momentos según conveniencia de los interesados. Se puede constituir desde un inicio por el propietario único del edificio en construcción junto con la escritura de obra nueva, o realizarlo una vez construido dicho edificio por el propietario único o por el conjunto de nuevos propietarios; también lo pueden hacer los copropietarios de una finca en régimen de copropiedad ordinaria; o realizarla fruto de la división de cosa común o de una partición hereditaria.

Dice la LPH que El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Una vez inscrita la división horizontal en el registro de la propiedad, su modificación es una de las cuestiones jurídicas de mayor trascendencia para la propia comunidad de propietarios. La necesidad de modificarla puede venir impuesta por distintas circunstancias como pueden ser aquellos casos que se pretende modificar coeficientes comunitarios o elementos comunes, realizar la desafectación de la vivienda-portería u otros elementos comunes, segregaciones o agrupaciones de elementos privativos, y la aprobación o modificación de los estatutos comunitarios.

Para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad sera exigible la Unanimidad, dónde se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Especial mención requiere el supuesto de la desafectación de elemento común. Además de lo antedicho en materia de acuerdos comunitarios, se requiere que el bien desafectado pueda ser utilizado de forma privativa, y que no sea elemento común de naturaleza esencial para el normal funcionamiento del edificio. El supuesto clásico es el de la desafectación de la vivienda-porteria, con la finalidad de transmitir el elemento privativo resultante a un tercero, que tendrá que contar con un nuevo coeficiente comunitario, y el resto de la comunidad tendrá que modificar los preexistentes. Otra cuestión de relevancia, es la incidencia de las responsabilidades hipotecarias preexistentes a la desafectación, de cara a la inscripción del nuevo adquirente de su nuevo elemento privativo como libre de cargas.