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Está en Inicio // Áreas de actuación // Defectos constructivos
Uno de los problemas que se encuentran los propietarios al comprar una vivienda de obra nueva, es la aparición de defectos en la construcción. Desde defectos de mero acabado como rozaduras o pequeñas fisuras, hasta auténticos problemas estructurales, como grietas en pilares, pasando por humedades y filtraciones. Algunos se perciben a simple vista desde la compra de la vivienda, y otros aparecen al cabo de un tiempo.
Estos defectos pueden afectar tanto a elementos comunes como privativos, es decir, al interior de la propia vivienda y a las zonas comunes del edificio. Tanto el propietario individual como la Comunidad de vecinos tienen derecho a reclamar la reparación de estos desperfectos, o el equivalente en dinero para repararlos por ellos mismos.
El proceso de construcción de edificios está regulado por la Ley de Ordenación de la Edificación. A partir de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de esta norma, la actividad de construcción está regulada por esta norma, amparando los derechos de los compradores de viviendas de primera mano cuando antes tenían que acudir al viejo Código Civil, concretamente al art. 1591 que regulaba lo que se llamaba responsabilidad decenal por vicios ruinógenos.
En el caso de defectos de construcción, los compradores de inmuebles cuya fecha de entrega fuera anterior a la entrada en vigor de la nueva Ley, tendrán que acudir a la responsabilidad decenal, es decir, reclamar amparándose en el Código Civil los defectos de construcción que hubieran aparecido hasta diez años después de entregada la vivienda.
En el caso de defectos de construcción en viviendas entregadas a partir de mayo de 2000, se pueden reclamar, dependiendo de los defectos:
A esto se llama responsabilidad civil de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, y alcanza tanto al promotor como al constructor, arquitectos y aparejadores, individualmente o a todos ellos, según las circunstancias.
Cosa distinta es el plazo para reclamar esta responsabilidad. El plazo para reclamar la responsabilidad decenal el Código Civil es el general de prescripción de las acciones, es decir, quince años. En el caso de que la reclamación se regule por la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo para reclamar será de dos años desde que se produzcan los defectos.
La nueva Ley establece, además, una serie de garantías adicionales para el comprador de una vivienda, como la obligación para el promotor de constituir un seguro especial que responda por los defectos de construcción de carácter estructural, seguro que tiene una cobertura de diez años.
Existen muchas otras obligaciones para los agentes que intervienen en el proceso de construcción y que el consumidor desconoce, como, por ejemplo, el derecho de recibir un Libro que contenga toda la documentación sobre la obra, y la obligación del comprador de la vivienda, o la Comunidad de Propietarios, de seguir las instrucciones de mantenimiento que allí vengan contenidas.
Para la reclamación judicial por defectos en la construcción deben seguirse diferentes procedimientos, en función de la cuantía del coste de la reparación, pero lo fundamental que debe hacerse es distinguir cuándo debe poner la demanda el particular y cuándo la Comunidad de vecinos.
En principio, la reclamación sobre los defectos de construcción que están dentro de las viviendas, las deben hacer los particulares, y la Comunidad de vecinos cuando afecte a zonas comunes. Sin embargo, con ciertos requisitos, se acepta también que sea la Comunidad quien realice la reclamación de todos los defectos el edificio. Por ello, es siempre apropiado contar con un buen asesoramiento, ya que en numerosas ocasiones la reclamación no prospera por defectos formales.
Seguidamente es necesario contar con un buen asesoramiento técnico consistente en un peritaje realizado por, según los casos, un ingeniero industrial, un aparejador o un arquitecto, y es muy importante que el peritaje lo realice específicamente para demostrar la relación entre la aparición de los defectos de construcción y las irregularidades cometidas durante la construcción.
A estos efectos suele partirse de los planos del edificio, obtenidos del propio promotor o, preferiblemente, de los archivos públicos, y a veces es recomendable también documentar un informe fotográfico del que dé fe un notario, a fin de que el Juez pueda comprobar visualmente la existencia de los defectos reclamados.